湛江人最关心的问题之一：2019年湛江房价何去何从？
到2019年一季度过去后，这个问题的答案已经浮出水面：全国楼市行情、宏观调控信号、湛江本土经济和人口要素等关键指标在一季度纷纷登台，奠定了2019全年湛江楼市的基调。
今年湛江房价的结局已清晰可见。
3月小阳春，尽管各地都在喊“牛市要来了”。实际上这波行情就像百园市场的注水牛肉，没什么“牛”味。
首先，北京、上海二手房交易量同比大幅上涨，但深圳同比仍然下降，个别二线交易量也在回升，但三线城市二手房交易量更是依旧冰冷。其次，交易量回升了，房价仍没有反弹迹象。后市也看不到拉升房价上涨的动力。
这两点在湛江一样适用。
2019年3月湛江商品房网签套数2883套，网签面积约32.1万方米。这一数据和2月份环比增长了100%！但2月毕竟湛江楼市近3年来的至暗时刻，如果和2018年3月比呢？2018年3月湛江市区商品房网签超过40万平方米。差距巨大！
最能反映楼市交易活跃度的二手市场，也依然冷清。
湛江房价也还在下跌。中指百城价格指数显示，湛江3月住宅成交均价10374元/㎡，环比下降0.48%。
2019年湛江房价何去何从？楼叔将从影响湛江房价的几个关键因素着手（分别从一季度的金融、土地、人口、经济等方面分析），让您看清2019年湛江房价的最终走势：
01【利空】金融：楼市流动性难翻身
3月底网络流传“央行4月1日起降准”，被央行迅速辟谣。
事实上业内预判2019年央行可能会有3次左右的降准动作，适当放宽货币政策增加流动性，以应对经济下行压力；降息也可能出现。
中国房地产经过了20多年起落，整体趋势是短暂的低迷横盘后强势反弹甚至暴涨。而每一次的暴涨都始于降准和降息，特别是2015年和2016年的连续降准降息，房贷利率跌破4.5%，达到历史最低，汹涌的流动性造就了一波从一二线向三四五线扩散的房价海啸，一直持续到2018年初。可惜这样的刺激并未真正拉动经济的转型升级，除了房价暴涨，还有诸多负面效应。
目前中国经济最大的杠杆和泡沫依然在房地产。在经济下行压力下，中国将通过增加基础设施投资、降税减负、刺激民营经济等手段来拉动经济复苏，而不是房地产。
所以，“房住不炒”这条红线，是不可能再被踏破了。2019年的货币政策和信贷政策会略微放松，但幅度很有限，无力支撑楼市反弹。湛江来看，目前的房贷略有放松，但口子依然很紧，2015-2016年频繁降息降准的局面不可能重现。
2015年央行降准降息一览表
02【利空】政策：房产税利剑高悬
今年3月8日，全国人大明确表示要确保房产税法如期制定完成。随着全国不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并，开征房产税的条件已经完全具备。
在短期内，房产税是一个明显的楼市利空政策。房产税带来的房产交易成本提升，会对炒房者产生压制作用；随房产税而来的全国不动产信息一体化联网会对有多套房的公职人员产生威慑，让他们提前抛盘。
从中期看，房产税是落实“房住不炒”的长效机制之一，但实际影响并没有大家想的那么大。最新的新政策是5月执行的新征信制度，当然为了预防该制度对贷款的抑制，央行应该会进一步降息。
03【利空】人口：人口流出与老龄化
作为一个相对封闭的三线地产市场，湛江楼市高度依赖于本地需求，外地置业需求可忽略不计，人口对楼市需求的影响很关键。
广东是2018年全国人口净流入最多的省份：净增177万人。这说明大湾区的吸引力、竞争力仍是中国第一，无可撼动。
2018全国各省人口流动排行 （来源见水印）
但是对湛江来说，位于大湾区卧榻之侧有不少好处，但也有一个坏处：人才被大湾区吸走！2018年广东从外省吸纳了177万人口，但实际上湛江户籍人口中常年有约100万人在外地，其中大部分都在广东省内，其他粤东西北城市如揭阳、茂名、梅州等都是人口净流出的重灾区。
广东各市人口流出表
湛江全域户籍人口净流出近100万，不等于市区人口负增长。实际上湛江市区人口一直在增长，但速度很慢。随着市区房价冲破1万元，各县区人口定居湛江市区的门槛已经抬高，市区人口增长不得不更多借助于产业的拉动，纯粹的人居升级需求拉动已不如过去3年。
另外，还要考虑人口老龄化已经到来，对于湛江住房需求增长也是不利因素。
04【利好】土地：供地减少，开工萎缩
湛江不缺土地，但是湛江的土地供应能力一直是一个问题，这个既有当地土地整合成本高、难度大的因素，也有早年没有及时规划、控制和储备的因素。目前湛江市区可开发空间已经越来越小，而城市边界的拓展很慢，主要指望海东新区扩容。
从2018年供地情况来看，全年供地439万平方米，但赤坎供地仅有2宗（地价0.32亿元），霞山有8宗（总价也仅有1.13亿元），供地主力是开发区，共有6宗较大地块（总价18.06亿元）。
湛江今年的建设用地供应计划还未公布，但预计建设用地会相比2018年有所缩减，其中纯住宅用地会更加稀少。因为目前湛江大宗供地的方向是城市综合体——带有产业功能的商业地产（养老、文旅、医药、商业），大家看华润、雅居乐、华侨城就知道了。
雪上加霜的是，开发商拿地意愿也持续下降，2019年一季度全国土地市场都很冷清，湛江开发商更是普遍缺资金。海东新区也一样，某楼盘二期目前停工就是例证。
综上所述，湛江楼市2018年以来积累了不少库存，但新开工楼盘会显著减少，市场供应以存量为主，增量不多。预计到2019年下半年，湛江商品房库存会进入一个下降通道，从而形成支撑房价的利好。
05【利好】经济：固定资产投资大爆发
数据显示，湛江2019年经济总量的增长比较乐观。
2019年1月和2月的固定资产投资数据显示，广东固定资产投资最大的三个城市是广州、深圳、湛江。单看这个数据，湛江真的有点所谓“大城市”的苗头了。
湛江的固定资产投资之所以如此爆发式增长，主要源于两方面：一是重大产业项目，如巴斯夫、中科炼化等；二是交通基础设施，多条高铁、高速在建。
2018年湛江GDP达到了3008.39亿元，全省第八。虽然破了三千亿大关，但还是落后于茂名的3092.18亿元。2019年湛江有望进一步缩小和茂名的差距，财政收入则将继续领先于茂名。
经济基本面的乐观，将给湛江楼市以利好支撑；重大交通基础设施的推进，也将是湛江楼市的利好来源，开发商时不时可以用“高铁、机场、学校、医院、省域副中心”来炒作房价。
“房价永远涨”这个判断，在过去20年中国的大多数楼市都成立——房地产是过去20年大类资产中唯一保持牛市的资产。但”永远涨“仍然只是一个纯粹的经验主义判断，不是科学的验证，不可迷信，一定要具体分析。
综合各方因素来看，中国三四线这轮房价暴涨到此为止了，接下来是一个漫长的L型走势，一些人口和产业弱势的城市房价会下跌。毕竟当前全国经济都在转型、调整、升级，平稳去除楼市的泡沫、化解风险是一个重要的转型举措。
湛江的情况又比较特殊：
楼市经历了暴涨后遭遇严厉的调控，流动性紧缺，市场冷了下来。但出于稳市场的考虑，银行逐步降低了房贷利率，流动性也有所增加，南粤银行目前的二手房首付仅需3成，利率上浮25%，显示出二手房市场可能回暖。
恰恰这个时候，基础设施建设和固定资产投资进入了爆发期，和大湾区的交通连接在迅速升级，整个城市的地位也在提升。从内部来看，主城区的建设在近10年取得了显著成效，湛江大道、海东新区等概念也在推动城镇化率快速提升，预计2020年要达到50%的城镇化率。
大环境造就的流动性利空，房价很难涨起来；小气候又诸多利好，刚需兜底，房价也不会崩盘。即使是楼市最冷清的2018年底和2019年初，只要是价格合适地段不错的刚需盘，依然能卖得不错。湛江近900万的人口基数，则是这些刚需的底盘。
因此，2019年3月过去，全年的走势已基本能看清：
1、2019年湛江房价持续横盘或阴跌，不会大幅波动。
2、这个房价走势会一直持续到2019年底。
3、2019年6月之后房价有可能止跌企稳。
4、即使止跌，年内也无明显回调空间。
这就是2019年湛江房价的大结局。
几乎所有湛江人都嫌弃这个尴尬的结局——因为湛江除了盼房价跌的人，就是怕房价跌的人，就是没有人喜欢房价僵持。今天楼叔讲出这个真相，不但会被开发商骂，也会被持币待购等结婚的小青年骂，还会被手里囤了几套房的房东骂。
这就叫花剌子模信使问题：传递坏消息给国王的信使会被扔进老虎笼子，不管他传递的消息是不是真的。
