前 言
湛江探盘第二弹!快晒化在赶往各个楼盘的路上了,时间有限,没有详细的路线规划,走到哪算哪,但是只要到的地方看的还是比较仔细的。若有偏颇,欢迎讨论。文章最后有我的二维码。
中央商务区
我们一直说,买房跟着庄家走,庄家是谁?当然是政府。跟着政府走就是跟着规划走。如今,“一张蓝图绘到底”已经入法,规划随着政府换届改来改去的情况基本不会发生,所以熟悉了解湛江规划,盯着规划重点买房就不会有太大偏差。
调顺岛被官方称为湛江湾的“皇冠区”,定位为高端居住区,那么海东新区应该算是“王座区”,中央商务区就是“权杖区”,这三个地方都贵气逼人。
“CBD三杰”无疑就是恒大帝景,荣盛华府、万达广场。未来也会有招商蛇口等加入战局。
恒大帝景
项目位于龙潮路5号,占地137亩,共12栋楼,容积率3.5,均价14500,成品交付。
这个项目有两个优势:一是大区域有优势,商业配置突出;二是交通便利。如果恒大品牌也算优势的话,那能凑够三个。
项目的劣势是容积率稍高,居住舒适性会打折扣。但是看这个价位定位就是刚改。
总的来说,恒大帝景没有明显短板,均衡就是最大优势,所以口碑还不错。因为还没有交房,产品品质怎么样,还不好说。
我们去的时候,只剩一套房子在卖了,还有两栋楼会等下半年开盘,很明显在等高铁。
我站了不到10分钟,就换了3个置业顾问来讲解,一个比一个菜,可能跟我那天下午短裤露腿装,看着不像能买起恒大的房子有关,好后悔没有系我的假爱马仕腰带出门,肉眼看跟许总那条差不多的!
万达和荣盛
这两位大佬都在卖公寓。万达我没进去,荣盛原价是9658--10239,折后价格7650—8739,不过,所有折扣优惠之后还要加回30000的团购费。户型都是43平方的单间,据悉是毛坯交付。
那么,看着非常诱人的公寓值得买吗?答案是因人而异,大部分人不适合。
你在熙熙攘攘的豪华售楼部拿不定主意的时候,在行的置业顾问会甩给你4个理由,让你下定买公寓的决心:
1. 总价低,住宅首付的钱就能全款买公寓,对家庭总资产的影响不大。
2. 首付低,虽然按规定要交全款5成作为首付,但是开发商活动多多,首付分期,甚至交2万就能行,剩余的慢慢还。
3. 出租收入可以抹平还贷支出,别人出钱帮你养房。
4. 不影响名额。当然这在限购限贷的城市诱惑力更大。
这几个理由加上出色的话术,一般购房者很难抵抗,特别是在位置优越,住宅和公寓差价大的区域。
冷静!你要考虑清楚几个问题弄清楚几个事实,首先公寓的交易税高达20%以上,也就是你辛辛苦苦几年后,要转手,所有的租金收入全部要交税,最后你很可能不赚反赔。
其次,从升值的维度看,公寓低于住宅是肯定的,入手公寓你会损失多少机会成本?
最后,若你说长期持有,就靠租金了,直到收回成本。现在万达的单间能租到1800,两房2200左右,那么几十年能收回成本?如果这笔钱是放在其他地方呢?
买公寓要谨慎,一句话,你不要只看眼前的便宜,要考虑清楚机会成本,特别是在不限购的湛江,要把自己辛苦挣的血汗钱作用发挥到最大。
那么商水商电的公寓适合什么人买呢?
1.刚工作没多久的小青年,甚至是大学生。钱很少,不可能立刻上住宅,那就先买个公寓作为过度,可以抵抗下自己挣的不多的钱快速贬值,另外还有存钱罐的功能,很多人即使不还房贷也是月光,不知道自己钱花哪里了。
2.家里已经有两套住宅,弹药也不多了,勉强分期买个公寓,靠着租金补充,也可以。
3.自用的。自己开工作室,或者开宾馆的,在CBD整层买下,个人认为问题不大。
买公寓绝大部分人是为了投资,投资就要考虑收益,没算清楚就不要乱买。专业投资公寓的人,买公寓必看三要素,地铁、商圈、开发商。湛江没有地铁,可以忽略。但是要选在核心商圈,为的就是好出租,租得上价,开发商也很重要,产品质量决定这以后租出去是否省心,物业决定着租金能否连续不断,也就是长租客多不多。
霞山东新路板块
霞山大部分楼盘集中在东新路区域,道路东侧由南向北分别是,东山花园、天禧花园、富昌广场、城市尚居;道路西侧是正在打桩的东新高地和时代君悦;再往东一点还有铭鹏紫荆府。
各个楼盘的信息我就不列了,基本上都差不多,3.5左右的容积率,12000左右的价格,本地开发商扎堆竞争的区域,产品品质都一般,城市尚品稍微好一点,毕竟有“城市系”打底。
这是一个纯刚需片区,大环境很差:
1. 各种钢材市场、建材市场围绕,嘈杂混乱。
2. 东新路大货车川流不息,拥堵严重,噪音很大。
3. 城中村环绕,居住环境复杂。
4. 教育配套非常薄弱,生活配套不完善。
5. 绿地公园基本没有,据传有规划要在周边建一个市政公园,但是不知道何时能落地。
如果不看绝对值,只看攀升幅度,这个区域是全湛江最大的,几乎是一夜之间由7000升至12000,起码给人感觉是这样的。
在本地开发商扎堆竞争的区域,拼价格是不可能的,在这样的牛市里没人傻的拿收益开刀。不拼价格只能拼差异化优势了,在大环境不好的情况下,拼小环境的优势,比如时代君悦就高调宣传自己是雅居乐物业。雅居乐物业虽然也不咋地,但是起码比本土物业还是要好一些的。
这个区域的购房者中,投资客应该不多,地缘改善客户是主体,周边市场个体户,周围村里人。
如果认准在这个区域买房买房,那就相对简单了,大环境一样,楼盘品质也差不多,价格也不相上下,卖水都不会错太远。具体到细节问题:
1. 不要买靠近大路的,晚上呼啸而过的货车产生的噪音会令你崩溃。
2. 谁赠送面积大,就给谁加分。
3. 还是要密切关注开发商实力的,据传富昌广场因为资金链问题已经凉了。
4. 尽量不要买靠近安置房的楼栋。又据传东新高地里面有安置分配房。