在楼市通的粉丝中，有这样一批人：年纪已经不小了，五十多岁到六十岁，一辈子生活在湛江，深深爱着这片土地，辛苦半生手里有些积蓄，不愿意外地置业，也不甘心存在银行贬值，更不敢放在风险系数很高的理财里。
想在湛江买个房子投资，并不是为了短期能升值多少，更多是希望能成为保值增值的保障，以后能有个不错的租金收入，来养老。
并不是过分的要求，但是实现并不容易。
NO.1|壹
7月17日，国家统计局发布了2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
统计师分析：一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。
我们来看下非典型三线城市湛江的房价情况
新房环比涨幅不大，在70城中居中。国家统计局的数据一般我们不当做精确数据来分析，但是这是非常重要的走势参照。
不管细分市场是怎样的，不管你看到的局部交易是怎么样的，我们基本上可以肯定地说湛江房价目前是稳中缓升的。
看空湛江楼市的网友并不少，但是详细聊一下，大多说不出看空的理由，都是凭着“一腔热血”在激动。个别能说出点123的，逻辑也都混乱。
看二手房的价格指数，湛江二手房的价格同比和环比都是在增长的，环比涨幅还略高于新房。
我一直认为，湛江是没有二手房市场的，有价无市，规则混乱。所以，在有条件的情况下，我建议尽量买新房。
买二手房还有个很大的障碍，无良中介！套路层出，道德低下，赔点钱是小事，气的你吐血就得不偿失了。
昨天就了解到了粉丝的一个事情，我也算是眼界大开。这位粉丝着急孩子上学，就找到中介买个有学位的二手房。中介手上刚好有个不错的房源，但是业主都在中山，有个委托书，由中介全权办理。交了定金和中介费之后，没多久中介就告知，业主反悔了，需要购房者付全款，不配合走按揭了。
搞笑的是，拖了几个月，购房者不但连业主的面都没见过，甚至连电话都找不到，专门让中山的朋友去业主所在的地方找，也找不到人。
购房协议明明写着是支持按揭的，反悔是可以忍受，但是见面谈谈总是可以吧！
中介一口否决购房者的任何要求，所有的凭据就是一张歪歪扭扭的授权书。
那接下来怎么办？退房？定金退吗，约定的毁约赔偿有吗？更重要的是，中介费退吗？
谁能主持这个公道！购房者已经心力憔悴，期待事情赶紧结束，差不多就行。
这……，下一个入坑的是谁？
扯的有点远了。这一PART主要想说的是，湛江楼市并没有冰冷，相反的是还是很热的，市场表现是供小于求，官方数据是稳中有升。
手持现金的中老年朋友期望的抄底，并不存在，对于这个人群其实比年轻刚需更紧迫，因为超过60岁，一般银行都不给贷款了。
NO.2|贰
我们先了解一个概念，租售比。
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
简单地说，就是租金和房价的比值，国际通用标准是1比200到300个月，也就是200-300个月的租金能收回房价为合理。
统计数据显示，湛江售租比为29年，也就是348个月，租售比为1:348，稍微超出国际标准。与国际标准相比，可比性并不高，我们看下国内其他城市的租售比是多少。
从这组数据我们可以看出，租售比越低（回本年限越长）的城市等级越高，深圳广州这样的一线城市，租售比已经低到恐怖的1:720，所以这样的城市基本上不考虑租金因素。
房价是跟着经济走的，而房租对经济并不是非常敏感，人口外流的湛江跟人口增长的深圳比，房租相差再大能大到哪里去，2倍？3倍？但放在房价的差距里看，这基本可以忽略。
同为难兄难弟的粤东汕头，租售比和湛江持平，由此可见经济上跟湛江也差不多档次。
同在北部湾的北海和防城港，跟湛江的租售比也相差不大，经济上也相符，湛江略差于北海，但好于防城港。
NO.3|叁
从湛江房租的走势图看，湛江平均房租为24元/月/平方，也就是说一套100平方的平均房租为2400元/月。
这个价格基本上与郑州、西安、成都等强二线城市相当了。租金回报并不算差。
湛江租房的最大需求肯定在赤坎、霞山两个主城，所以两个主城房租是最贵的。我一直说赤坎是湛江未来10年的希望所在，房价会比其他区域越来越贵，房租也同样。
给手头有些钱想投入房产的中老年朋友点建议：
1. 能按揭尽量按揭，不要一次性全款，适当提高自己的负债率是正确的理财观念。
2. 新房和二手房各有利弊，新房一般要等2年才交房，3年才陆续有人入住，要出租肯定得3年后，毛坯还要装修也是一笔开支。二手房一般到手就能租，但是交易比较麻烦，找个靠谱的中介是关键。
3. 买房是投资，把租金当做以后的养老金，那就做好长持的打算，不要整天牵挂升值了还是贬值了，比较累。
4. 好的公寓可以考虑，前提是有两个，租金高，要长持。买公寓出租用有个知识点，单间要尽量买面积小的，50平方的单间和30平方的单间，总价相差很大，但租金基本是一样的。
5. 买房养老是符合逻辑的，可以操作的，但要买在核心位置，忽略郊区。
END
