最近麻章房价看起来有点疯狂，6月份的新建商品住宅成交价达到了9933元／㎡，已经超越了海东新区。麻章楼市在过去两个月的话题度也很高，一个是因为高铁通车，碧桂园城邦花园备受关注；一个是因为敏捷地产举牌3.218亿拿下麻章地王，楼面地价高达6070元/㎡。
麻章看起来热度超过了海东新区，不少房企都试图进入，楼市一片火热。但楼叔要严肃提醒大家：骑白马的不一定是王子，也可能是唐僧。麻章楼市能否甩开海东新区，逐渐接轨赤坎、霞山、开发区？
请和楼叔一起飞向广袤的热土麻章。
敏捷地产高价举牌，把麻章的地价提升到了新高度。
楼叔曾经说过，区域楼市的定价，往往就是看最近的最高土拍价格（楼面地价参照物）和楼王价格（上市价参照物）。敏捷把楼面地价抬到了这么高，是因为对麻章楼市信心百倍吗？
并不是。敏捷有他的苦衷。
基于对湛江中远期发展前景的看好，众多大型房企战略性入驻湛江，最近的就有绿地、华润、雅居乐等一批巨头。但湛江当地政府对于房地产企业的态度已然大转弯，对于纯粹的住宅开发商不再欢迎，而是倾向于引进能导入产业资源的综合开发商。如绿地的商业地标开发、华润的万象城、雅居乐的特色小镇，今后湛江市中心和关键区域地块会常态性地要求把产业资源导入作为竞拍条件。
而缺乏这方面资源的敏捷地产，很难在湛江市中心拿到漂亮的地块，只有选择转战麻章。又恰逢拍卖时有竞争对手抬价，一咬牙就造了个麻章地王。
有传言说敏捷拍地时对楼面地价计算错误才会举牌，这说法跑偏了。这个地块对敏捷来说，赚钱是次要的，通过麻章地王的名头让湛江人都知道我敏捷来了，才是核心诉求。
敏捷一出手，实际上玥珑湖、碧桂园都在关注它，因为部分遂溪人会来麻章买房，而且麻章房价和遂溪有一定的联动性。
不过经过大家一番测算，发现敏捷项目的盈亏平衡点去到了12000元/㎡，以麻章目前的行情看似不难。但实际上麻章楼市的后劲已经有所疲软，目前推货的项目如蓝天花园，因为定价偏高，销售未达预期，号称九成，实际上不到七成。
有人会说麻章最近涨价好快啊，很火啊。实际上6月这一波成交价比5月涨了1000块，主要还是碧桂园拉动。碧桂园是麻章楼市的一个异类，因为它有强大的品牌和产品拉动，而且楼盘体量足够大，还在配套学校等。有教育资源加持，碧桂园依然能走量，其它盘却不温不火。
这就是楼叔预言过的楼市分化论，好盘卖得好卖得贵，普通盘有价无市最终无法跟上领头羊的价格，逐渐拉开价格差。根据这个逻辑，敏捷麻章项目销售压力不小，定价空间有限。
业内朋友们普遍预测，敏捷在麻章能实现5到7个点的净利润，已经是伟大的操盘。如果操盘团队稍弱或者对于市场把握略有偏差，就很可能出现亏损。
敏捷在意的并不是这一城一地之得失，而是在整个湛江的布局。但是如果真的亏损，面子上就太挂不住了，毕竟进湛江的品牌房企还没有亏损的先例。
因为高铁西站的关系，很多人认为麻章是今后湛江高等级交通的枢纽，楼市发展也会因此冲到前茅。
但是高铁站对于区域楼市的拉动其实是很有限的，它只是一个中转点，客流下车后会马上接入市区的繁华地带和旅游景点。所以临近高铁不等于楼市能火，这一点大家在很多省会城市都能看到。
麻章楼市的主要消费人群是本地人，以碧桂园城邦花园为例，主要买家是周边学校老师、周边工厂管理层及员工、个体户等，也有个别市区买家（投资）、和在市中心买不起房的县域人、赤坎人，退而求其次选择在麻章置业。
麻章楼市的支撑是人口基数大，全区460平方公里，30万人口（麻章区政府官方说27万还是2010年的数字），城市化水平相对较低。因此在其他市区楼市相对平稳的2018年上半年，麻章楼市后发崛起，从6600多均价一直飙升9900多，涨了50%。
但麻章楼市还是一个相对封闭的市场，除了碧桂园能从二级市场导客，一般楼盘只能挖掘本地客户。在房价冲到1万之后，本地市场消费热度已经开始消减，业内预期它会在这个价位上有一个阶段性见顶的时期，且后劲不强。
麻章和赤坎虽然接壤，但二者之间的鸿沟依然很深，地理上被一批农村、工业园区、部队驻地、高校、水体形成的屏障隔开，且始终没有一个能切开这条隔离带的超级商业或人居项目。在老城区人眼里，麻章的郊区属性几乎根深蒂固，短期内无法改变。
麻章在房价上已经超越了海东，但业内还是有一种声音，认为麻章后市潜力不如海东，房价上行空间不多了。
其实海东在很多购房者眼里也是恨铁不成钢，作为扩容提质主战场，一些关键项目进度太慢，迄今为止还没有建成一个过硬的综合体和大型公共设施（除了奥体）。两个区的优劣楼叔之后会做一个详细比对。但就目前而言，为何业内人士普遍更看好海东呢？除去上文说的客群问题，麻章还有几个致命伤：
1、城区面貌落后
从公园绿地、城市景观到道路交通，麻章城区和中心城区的差距在5年以上。麻章老城的规划格局太差（这一点海东起点更高），老城区西侧又是大量的工业园区，要形成与湛江海湾城市中心城区接轨的面貌，麻章任重道远。
2、生活配套落后
麻章镇中心基础生活配套有了，但是配套水平还太差。广弘开业后会有所改善，但整体水平与中心城区不可同日而语，基本上就是县域水平，对置业来说是很头痛的。
3、高铁带动作用有限
很多人觉得湛江西站、湛江大道是麻章楼市崛起的关键，但当你能飞车从雷湖快线、西城快线直达西站，麻章只能从你窗外一闪而过。湛江大道也一样，开通后它在很长一段时间内都只是一条通道而已，难以直接带来人居产业资源。
4、教育资源缺乏
麻章中心区域的教育资源和市区差距太大，这也是它全方位落后的一个表现。自带教育资源大型开发商进驻会逐渐改变这种情况，但还需要时日。海东教育资源也差，但省市的层面给的资源优于麻章，一中进入后会迅速形成教育产业组团。
5、产业结构有硬伤
麻章仍是传统工业区的产业结构，南方海谷没什么起色，第三产业薄弱，如果能有一两个成功的文旅小镇、科技小镇进驻才能带动麻章产业结构转型，同时提升人居氛围。
6、来自遂溪的威胁
遂溪和市区同城化的势头越来越猛，几条大道修通后遂溪与市区的车程可控制在20分钟内，目前多个大型开发商在遂溪布局，除了玥珑湖的康养综合体，还有一个拥有超级IP的主题公园将在遂溪落地（抱歉项目还在保密阶段楼叔不能细说）。遂溪和赤坎的融合对于麻章楼市是直接威胁。
楼叔不是在打自己的脸。这句话应该这么说：麻章拥有巨大的疆域，发展空间是充足的，也拥有比其它城区更多的发展方向。
就楼市来说，麻章暂时还是一个相对封闭的区域市场，需要超级公共建筑（商业综合体、文旅综合体）来打破。麻章的地确实多，但没有清晰客群的土地是毫无人居开发意义的。目前更多的开发商选择在海东布局，主要是看中海东的战略地位和岸线资源，这些都是麻章没有的。
但在交通不断完善的情况下，麻章仍可能拉到超级体量的资源型地产项目，比如楼叔上文说的主题小镇。
只是对于普通购房者而言，当前麻章房子的性价比、升值空间是不如海东的。如果你是投资性的置业，当前还是要首选海东，徐闻也可以。至于一些朋友咨询的市中心的盘能不能投资，可能是对于投资有什么误解。业内有几句俗话说得很好：
一片空地买房，那叫投资；配套有了再买，那叫追涨；社区成熟再买，那叫接盘。
别做接盘侠。
