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五线城市房价已大幅下跌,房地产泡沫破裂或由此开始

楼市地产

2020-04-14

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由于一线城市房地产市场对全国房地产有极强的影响力,因此业界对于三四五线城市的房价关注度严重不足,事实上这两年三四五线城市的房地产价格涨幅更大,由于疫情的影响如今三四五线城市的房价跌幅也是最大的,房地产市场泡沫破裂或许因此而从四五线城市开始。

五线城市房价已大幅下跌,房地产泡沫破裂或由此开始

据了解广东粤西某县城的房地产价格近几年一直都处于快速增长中,经过近十年的时间房价从当初的不足千元每平方涨到2017年的5000多,而2019年更一举上涨近六成至接近8000元每平方,去年去该县城某楼盘咨询房价的时候预计今年三期开盘售价更将抬升至超过8000元每平方。

然而由于疫情的影响,如今县城该楼盘的房价一下子跌至6000元每平方,如果表达购买意向进行深入详谈,价格还有可能进一步下降,可以说房价已经基本回到2018年的时候。

县城的房地产市场与一线城市是有巨大的区别的。县城的房地产市场相当小,只要有限的资金就能影响房地产价格走势,因此县城的房地产市场基本上由有限的几个大老板所把持,这与一线房地产市场体量巨大,参与的房地产企业非常多是有很大区别的。

这几年由于房地产市场处于快速发展中,当地的一些资金实力较强的小老板也已参与到房地产市场当中,当地人介绍县城那些拥有数百万资金的老板也参与其中,投资方式是他们按出资金额的多少从房地产商里拿到对应的房子,将房子卖出去就赚到利润,而房地产商则借此降低了自己承担的风险并锁定利润。

其次是县城房地产市场的体量较小,因此参与炒作的当地人极多,据笔者与当地的同学了解,县城的公务员、教师等参与房地产市场炒作的情况相当严重,这类人员往往持有两三套房,以类似于炒楼花的方式参与炒作房价。

正是在各方的合力下,县城的房地产价格进入快速增长阶段,甚至一个车位的价格都被炒高至28万,一个摩托车停车位也要3万,而当地公务员、教师的工资收入普遍在4000-6000元左右,房地产价格远远超出了当地的消费水平。

炒房者推高房地产价格期待的接盘者就是农民工,为了促进当地的房地产市场发展,不少县城如今已禁止私人买地建房,促使农民工购买商品房,而由于娶媳妇、孩子就学等要求,如今农民入城买商品房在县城已颇为风行。

这恰恰就是县城房地产市场的风险所在,县城的租赁需求非常低,租金也极低,如果参与炒作的小老板和公务员等拥有足够的存款,他们当然可以维持现有的房子的贷款,然而这类人士往往都存在借贷行为,在当前房地产市场处于停滞的情况下,这类人士很容易出现问题。

农民工购房需求是县城房地产市场的主要购买力,然而由于疫情的影响,农民工恰恰是受到最大影响的群体,他们或是被裁员或是收入下降,购买需求在迅速消失。

已在县城购房的农民工同样是房地产市场的不稳定因素,普遍来说40岁以上农民工就难以就业,迫使他们选择收入更低的行业,然而农民购房往往已花空他们的存款,供房往往需要父子两人才能撑起,除了疫情导致农民工收入下降的问题之外,年龄也会导致农民工收入下降,他们能否撑住现有的供房款成为县城房地产市场能否稳定的又一个关键因素。

笔者认为在如今的环境下,县城房地产市场很可能会出现持续下跌的情况,未来不排除会出现鹤岗那样的极端情况,毕竟县城能提供的就业机会太少了,人口流失情况较为普遍,因此房地产泡沫爆破很可能就从县城开始。

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