前 言
对于吃货而言，湛江的年例就是一场狂欢。远在千里之外也有必要赶过去，吃，当然很重要！需要给在北方被亏待许久的胃伸张正义，吃饱吃好的要求层级太低端，吃开心才有真正的意义。
当久了吃货你会发现，不和着热热烈烈的氛围是很难触达吃开心的G点，冷冷清清的西餐总是吃的人嘁嘁切切，再贵也没用，不是心凉就是心疼。
湛江年例具备让人吃开心的所有要素，不身在其中，很难感受！
在吃的主旋律之余，在湛江探了一下盘，因为时间有限，没有详细的路线规划，走马观花看了下，如有偏差欢迎指正。
这篇写赤坎老城区。
赤坎区是整个湛江楼盘最多的区域，新楼盘大多集中在金沙湾板块、体育场板块和海田板块，老城区内的楼盘不多，但是每个楼盘的特点都非常鲜明。
因为我在赤坎老城区住过两年，非常喜欢那里的生活氛围，楼盘不多还是坚持去逛一逛。
瑞云湖·兆福苑
（效果图就是个效果，不要被迷惑）
项目位于赤坎瑞云湖北侧，容积率3.2，绿化率35%，占地61亩，总共有12栋，目前有一栋在售，有112方和133方两个户型，售价在16000左右。
开发商是湛江物通实业投资有限公司，名不见经传的一家企业，你肯定嘀咕，在这样的位置是谁给他的勇气卖这个价格？
我来告诉你他们的勇气来自哪里，而且卖的还不错。
1. 有湛江八小的学位。八校应该算是湛江最好的小学，一个楼盘有这样的学位大大增值。
据称，这家做物流起家的公司，出资8千万修建了两条路，才获得八小的学位资格。
（红线部分为其修建道路）
2. 有不错的湖景。瑞云湖是赤坎人最喜欢散步游玩的地方，景色很不错，这也成为该楼盘的一大卖点。
3. 故土难离的老赤坎人和周边医院医生、大学的教师可以选择的楼盘不多。该楼盘前期大部分购房者都是周边的老赤坎人和医院的医生、周边技校及岭南学院的老师。
这个盘值不值这个价仁者见仁智者见智。我的建议是，如果家庭对于教育需求一般，就再比较比较。
如果在关注这个楼盘，需要注意以下几个问题：
1. 交通配置一般，周边废弃工厂多，生活配套相对弱是否能接受？
2. 楼盘品质一般能否接受。看了他们的毛坯样板房，说实话，在湛江来讲品质算及格，但是远远不能算好。不过，好在本土开发商都有大片大片的赠送面积，从心理上可以缓解一下对品质的不满。
3. 目测，这个企业没有深耕该行业的苗头，对后期的物业服务应该谨慎了解。
4. 学位是永久的还是只有第一任业主有，这很重要，直接影响房子的价值。在其他城市有这样的先例，学位只跟随第一任业主，买二手房的就没有。这得了解开发商跟学校怎么签的协议。
湖对面有一块地也是他们的，但是那块地就有没有学位了，学位和临湖两条腿断了一根，不知到时候会卖什么价。
上游城
他们的基本信息我就不写了，一个已经10年历史的老盘了，不过现在还在售哦！
这家东北开发商在湛江楼市中就是一个笑话般的存在，经历了烂尾风波等各种事件后，成功地毁掉了赤坎老城区最优质的地段。
这块地是原来是湛江造纸厂的，应该属于旧厂房改造，不过那时候还没有出“三旧改造”政策，他们也享受不到政策红利。
但是那个位置，闭着眼睛盖都是赚钱的，左手繁华右手幽静，出门5分钟步行到世贸商圈，出了小区大门就是南桥公园和瑞云湖，市委高干的家属院就在旁边。
另外，那里是赤坎地势最高点，登高临水风水极佳。但是风水再好也敌不过一个遇到金融风暴的猪。风口上的猪成功起飞，害惨了已经购房的业主。当时因为被银行封了账户，资金链断裂，烂尾了1年多，眼看活不下去了，后来慢慢又缓过劲来把房子盖上了，但是小区里的主路好几年了都是一条烂水泥路，业主好不容易住进去也不计较那么多了。
因为烂尾那么久业主要求赔偿，开发商只赔相应的租房金额，置合同条款于不闻，正义凌然的法律怎么可能允许这样的不公平发生，打了1年多官司业主获胜。不过大批业主没有恒心和耐心，中途被消化了，听说很多人只拿了法定应赔偿额的一小部分就签字了。
这个楼盘现在还有30多套房子，位置是小区最好的，不过户型极差，小产权房都不会那样设计。一直卖8000+，去之前听说三天就涨到了11000+。不得不赞叹，本性不改呐！
到了上游城售楼部了解到，是涨到11000多了没错，不过5.1活动直降3000，还是8000多，尼玛，自己跟自己闹着玩的。
什么人适合买这里的房子呢？两种人：一是遇到老婆快生了，急需一套自己的房子住，钱不多，只能在小产权房和上游城之间选择，就买上游城；二是傻子。
东盟城
东盟城位于椹川大道博皇家居对面，湛江第一大盘，占地1400多亩，分7期开发，现在卖的是2期的1-3号楼，售价12000左右。
把东盟城列入赤坎旧城区板块，而不远处的京基城4期列入体育场板块，有些不公平，但是没办法，房子本来就是心理区域感非常明显的产品，在人们心智中就是这样认为的，再近也没办法。
东盟城的优势距离新中心医院距离适中，很近，但也没有贴着；有华南师范附属学校，虽然是私立，学费有点贵，但是从其他城市例子看，教育质量还是不错的。
东盟城的劣势是大环境不好，处于赤坎的老破旧区域，没有任何亮点可言。当然这样的环境，放在任何一个北方城市都没有问题，但是湛江是一个自然环境条件突出的地方，就大环境而言，东盟城还是低于湛江新楼盘的平均水准的。
用于散步的花园绿地是湛江人的刚需，没有散步的条件那是万万不能忍受的，东盟城本身也应该意识到这个问题了，斥资千万改造了旁边的东菊公园，还下了血本在公园和小区之间建了个天桥。且不说是不是广而告之的面子作用，只说诚意还是满满的。
值得一说的还有2.7的容积率，一个千亩大盘如果是这样的容积率，小区舒适度还是不错的。民间一直广泛讨论的火葬场的问题，据置业顾问说，原来火葬场的那一小块用地已经被改造成灯光篮球场了，跟居住区有区隔的。
关于值不值得买，我认为自住还是可以的，12000的价格有一点上升空间，但不会太大，主要看湛江楼市大盘走向。
东盟城后面是恒大的一块60多亩的地，以恒大的尿性，开盘肯定比东盟城高3000，1500是装修，1500是品牌溢价。东盟城会随之小幅波动。如果要买可以重点考虑108方和95方的户型，其他的都太烂。
碧桂园豪庭后城中村
赤坎老城区我还去了碧桂园豪庭，50多亩的小盘，还剩10套房就清盘了，售价到15000，不知道这个盘是不是主要卖给地缘客户。碧桂园5个户型全国通用，产品品质也没啥亮点。有几个两梯两户的产品，入户花园非常鸡肋，如果想放个鞋柜你会发现怎么放都不合适。
结 尾
因为篇幅的原因，其他区域的一些探盘想法抽时间再写。在探盘过程中，我也目睹了个别湛江购房者买房的全过程，还是比较小白的，基本上在置业顾问面前没有啥反抗余地，专业的套路几招下来就蒙圈了。
好在很多置业顾问不专业。问个容积率还知道，问个建筑密度就开始瞎扯，还有人言之凿凿给我说湛江和惠州成为省副中心城市后前途无量。
那么问题来了，小白购房者遇到不专业的置业顾问，两者拼什么？
当然是拼运气了！
