前 言
湛江探盘第二弹！快晒化在赶往各个楼盘的路上了，时间有限，没有详细的路线规划，走到哪算哪，但是只要到的地方看的还是比较仔细的。若有偏颇，欢迎讨论。文章最后有我的二维码。
中央商务区
我们一直说，买房跟着庄家走，庄家是谁？当然是政府。跟着政府走就是跟着规划走。如今，“一张蓝图绘到底”已经入法，规划随着政府换届改来改去的情况基本不会发生，所以熟悉了解湛江规划，盯着规划重点买房就不会有太大偏差。
调顺岛被官方称为湛江湾的“皇冠区”，定位为高端居住区，那么海东新区应该算是“王座区”，中央商务区就是“权杖区”，这三个地方都贵气逼人。
“CBD三杰”无疑就是恒大帝景，荣盛华府、万达广场。未来也会有招商蛇口等加入战局。
恒大帝景
项目位于龙潮路5号，占地137亩，共12栋楼，容积率3.5，均价14500，成品交付。
这个项目有两个优势：一是大区域有优势，商业配置突出；二是交通便利。如果恒大品牌也算优势的话，那能凑够三个。
项目的劣势是容积率稍高，居住舒适性会打折扣。但是看这个价位定位就是刚改。
总的来说，恒大帝景没有明显短板，均衡就是最大优势，所以口碑还不错。因为还没有交房，产品品质怎么样，还不好说。
我们去的时候，只剩一套房子在卖了，还有两栋楼会等下半年开盘，很明显在等高铁。
我站了不到10分钟，就换了3个置业顾问来讲解，一个比一个菜，可能跟我那天下午短裤露腿装，看着不像能买起恒大的房子有关，好后悔没有系我的假爱马仕腰带出门，肉眼看跟许总那条差不多的！
万达和荣盛
这两位大佬都在卖公寓。万达我没进去，荣盛原价是9658--10239，折后价格7650—8739，不过，所有折扣优惠之后还要加回30000的团购费。户型都是43平方的单间，据悉是毛坯交付。
那么，看着非常诱人的公寓值得买吗？答案是因人而异，大部分人不适合。
你在熙熙攘攘的豪华售楼部拿不定主意的时候，在行的置业顾问会甩给你4个理由，让你下定买公寓的决心：
1. 总价低，住宅首付的钱就能全款买公寓，对家庭总资产的影响不大。
2. 首付低，虽然按规定要交全款5成作为首付，但是开发商活动多多，首付分期，甚至交2万就能行，剩余的慢慢还。
3. 出租收入可以抹平还贷支出，别人出钱帮你养房。
4. 不影响名额。当然这在限购限贷的城市诱惑力更大。
这几个理由加上出色的话术，一般购房者很难抵抗，特别是在位置优越，住宅和公寓差价大的区域。
冷静！你要考虑清楚几个问题弄清楚几个事实，首先公寓的交易税高达20%以上，也就是你辛辛苦苦几年后，要转手，所有的租金收入全部要交税，最后你很可能不赚反赔。
其次，从升值的维度看，公寓低于住宅是肯定的，入手公寓你会损失多少机会成本？
最后，若你说长期持有，就靠租金了，直到收回成本。现在万达的单间能租到1800，两房2200左右，那么几十年能收回成本？如果这笔钱是放在其他地方呢？
买公寓要谨慎，一句话，你不要只看眼前的便宜，要考虑清楚机会成本，特别是在不限购的湛江，要把自己辛苦挣的血汗钱作用发挥到最大。
那么商水商电的公寓适合什么人买呢？
1.刚工作没多久的小青年，甚至是大学生。钱很少，不可能立刻上住宅，那就先买个公寓作为过度，可以抵抗下自己挣的不多的钱快速贬值，另外还有存钱罐的功能，很多人即使不还房贷也是月光，不知道自己钱花哪里了。
2.家里已经有两套住宅，弹药也不多了，勉强分期买个公寓，靠着租金补充，也可以。
3.自用的。自己开工作室，或者开宾馆的，在CBD整层买下，个人认为问题不大。
买公寓绝大部分人是为了投资，投资就要考虑收益，没算清楚就不要乱买。专业投资公寓的人，买公寓必看三要素，地铁、商圈、开发商。湛江没有地铁，可以忽略。但是要选在核心商圈，为的就是好出租，租得上价，开发商也很重要，产品质量决定这以后租出去是否省心，物业决定着租金能否连续不断，也就是长租客多不多。
霞山东新路板块
霞山大部分楼盘集中在东新路区域，道路东侧由南向北分别是，东山花园、天禧花园、富昌广场、城市尚居；道路西侧是正在打桩的东新高地和时代君悦；再往东一点还有铭鹏紫荆府。
各个楼盘的信息我就不列了，基本上都差不多，3.5左右的容积率，12000左右的价格，本地开发商扎堆竞争的区域，产品品质都一般，城市尚品稍微好一点，毕竟有“城市系”打底。
这是一个纯刚需片区，大环境很差：
1. 各种钢材市场、建材市场围绕，嘈杂混乱。
2. 东新路大货车川流不息，拥堵严重，噪音很大。
3. 城中村环绕，居住环境复杂。
4. 教育配套非常薄弱，生活配套不完善。
5. 绿地公园基本没有，据传有规划要在周边建一个市政公园，但是不知道何时能落地。
如果不看绝对值，只看攀升幅度，这个区域是全湛江最大的，几乎是一夜之间由7000升至12000，起码给人感觉是这样的。
在本地开发商扎堆竞争的区域，拼价格是不可能的，在这样的牛市里没人傻的拿收益开刀。不拼价格只能拼差异化优势了，在大环境不好的情况下，拼小环境的优势，比如时代君悦就高调宣传自己是雅居乐物业。雅居乐物业虽然也不咋地，但是起码比本土物业还是要好一些的。
这个区域的购房者中，投资客应该不多，地缘改善客户是主体，周边市场个体户，周围村里人。
如果认准在这个区域买房买房，那就相对简单了，大环境一样，楼盘品质也差不多，价格也不相上下，卖水都不会错太远。具体到细节问题：
1. 不要买靠近大路的，晚上呼啸而过的货车产生的噪音会令你崩溃。
2. 谁赠送面积大，就给谁加分。
3. 还是要密切关注开发商实力的，据传富昌广场因为资金链问题已经凉了。
4. 尽量不要买靠近安置房的楼栋。又据传东新高地里面有安置分配房。
