01
若想让湛江房价再次启动，有两个最高效的办法:
1. 湛江出台调控政策。
2. 不断刷地王，在海东新区效果更佳！
对地产感兴趣的同学，如果目睹了15年至今的这轮大涨浪潮，对这两个套路应该不陌生。
关于调控和房价的关系，任志强在2018诺亚财富房地产金融高峰论坛上说过，“越是出政策，调控越严的地方，房价越有可能涨。”并提出了经典疑问“不涨他出政策干吗？他傻呀？”
同样的逻辑，不同的角度，欧成效给出了更直接的答案，“调控是提高房价的！”
靠地王炒热板块，拉升房价的戏码在很多城市也在上演，同样的剧本，不同的演员，一样的结局。其中堪称经典的就是郑州的“郑纺机”地王事件，表面上看是郑州万科靠着一己之力拍下地王，把郑州送入快速上涨通道。实际上很少人知道，里面有土地转让金返还款等各种约定，把这理解为一场show也不为过！
这样做是对是错，每个人有自己的判断。
大部分城市的房价上涨是有苗头的，上涨也有个缓坡区，但是湛江这个神奇的城市不是这样，看曲线都是毫无防备突然上扬。依稀记得5字头到8字头，那段时间也是猛涨，涨幅还进了全国前10。（凭记忆，没查资料）
所以，湛江这个特别的地方，研究楼市要把更多的精力放在微观上。作为购房者，关心大趋势是个好习惯，但是跟你买房真的没啥关系，你能分析清楚自己需求，选一个与自己匹配的楼盘已经算是厉害，其他的只会扰乱判断。
有些人整天一惊一乍的，啊！央行又调整存款准备金率了，市场要冷下来了，我要怎么样怎么样……
完全没必要！
02
湛江会不会出调控？应该不会
海东会不会出地王？会！
啥时候出？不知道，看政府的办事效率。
除了向东还能向哪？
湛江一直以来是双城生活，赤坎到霞山，中间是开发区，主城区在海湾西侧狭长分布。
根据湛江市城市总体规划的描述：
城市空间以“南拓、东进、北联、西优”为发展方向，新区开发与旧城更新并举，推进中心城区扩容提质、拥湾发展，构建“一湾两岸、一核四轴、多组团”的生态型海湾城市空间格局。
不管是一湾、两岸还是一核都是围绕着湛江湾展开的，环湛江湾以后就是湛江的核心区，其余都是配角。
（遂溪区域图）
（雷州区域图）
“南拓、东进、北联、西优”的发展方向，只有东进才有机会。从上面两张图可以看出来，湛江主城区基本上是被遂溪包起来的，往西过了西站没多远就到了遂溪，往北过了寸金学院就到了遂溪，往南有个一条缝隙连着雷州，也就是过了太平镇打住。
湛江为什么要建设海东新区，用官方的四个字就是，扩容提质，用前任领导的一句话就是，做大经济蛋糕。
（海东新区土地利用规划图）
据公示的海东新区规划，新区面积北起325国道、南至南调河、西起赤坎区滨湖、东至省道S286线往东2公里，总规划面积约228平方公里。
面积很大，不只是坡头部分，还包括赤坎的调顺街道，吴川市黄坡镇及遂溪县黄略镇部分。
区域的定位是:城市扩容提质的重大平台。
03
在罗振宇的跨年演讲中，在中国式的机会这一篇中，曾提到过大规模高新开发区的建设，对于城市崛起的重要意义。他说，就是因为各地有大规模的新区建设，所以国家快速崛起，机会来临的时候，各个城市才有承接区域，特别是二三线城市，有了逆袭的可能。
这种说法可能是对的，但是就地方而言，估计也没人真的是为了后面的逆袭提前在布局，有这水平的官员，估计早就闪闪发光，火线提拔了。
开发区的遍地开花，根本原因只有一个，更容易提升GDP。
GDP和乌纱帽之间的关系，我就不展开描述了。
新区开发对领导很重要，对城市本身更重要。我们换个角度，把城市当做一个独立的经济体，它是需要经营的，经营的好大家日子都好过，经营不好大家都苦哈哈。
城市经营是个大课题，千百年来多少能人志士都在研究，我等不敢妄谈。但是本人肤浅地认为，我们生活的这个阶段，城市经营的核心能力就是卖地，这也是一门大学问，会卖地的政府一般都把城市运营的不错，生机勃勃，竞争力突出。这方面最鲜明的例子就是西安，土地转让权限归各区和收回市里之后的差距，感兴趣的同学可以搜搜相关资料。
在做新区规划的时候，政府绝对会考虑一个重要的因素，这个区域内掌握的土地多不多，千百亿的投资能否收回成本靠的就是土地。
04
在大的城市，热点板块会有轮动效应，一般都是新区成长需要的引导。这句话有点绕，意思就是，一个新区热起来背后是有引导的，做规划的时候，给这个区域配置了好的交通、配置了好的教育、好的绿化，如果大家都不知道，那岂不是就凉在那里了，凉在那里没人去，土地怎么卖上价钱，建设支出怎么收回？全靠地方债？
另外说一句，钢铁厂等大工业建设之后税收的大头是要上缴国家的，卖地的钱可全是地方的。不卖地，你还期盼着坐轻轨，你家门口的公交都要取消了！
做自媒体需要宣传，做公司运营需要广告，新区建设也需要广而告之，炒热度懂不懂？按照其他城市惯例，这样的炒热度一般需要两年，全部媒体齐上阵，制造话题，等差不多热了，联合几家大的房企，刷出地王，锚定地价，地王一出热度再涨，全民看好，后面的建设就顺利的多了。
就湛江而言，因为区域不大，基本不存在板块轮动，政府肯定卯着劲地环海湾建设，再过两年西岸没地了，就到了海东的高光时刻，官方规划提出的海东建成时间节点是2030年，还有12年，楼市启动时间会在什么时候？可能就在海东刷出地王那一刻！
