前 言
买房是个技术活，不说交易行为、投资行为等大道理，只从我们能切身感受的，对生活的影响来说，对普通家庭来说，重要性应该是第一位的。主要表现在两个方面，金额大，影响时间长。
金额大，是大家都知道的，影响长远往往被忽略，很多辣眼睛的购房行为就是不懂看长远。
总结一下，我所遇到的购房中的错误行为或者是错误思维:
01
拼命追求性价比
一般遇到有粉丝问湛江哪个楼盘性价比高，我都不搭理。买房这事根本没有性价比这个概念，这在之前的文章里提到过，这里就不详细展开了。
房子没有最好的只有最适合的。你是投资需求，回报率最高的就是最适合的，什么品牌，地段，教育都要服从于回报率。回报率是个复杂的概念，不能简单的只用钱数的多少衡量，需要带入时间概念。简单的办法就是以时间为横轴，以回报金额为纵轴，画个象限，进行筛选。
你是为了孩子上学就主要找有合适教育的楼盘，你是改善就沿着海湾找。
有人说了，满足需求的同时，我还想着房子升值呢，最好是升值比其他区域快的。这个不难，你就看跟你同样需求的人群多不多，这个需求未来会不会持续增长，大盘涨你就跟着涨，单个需求又增长，你的增长力+1。
以湛江为例，改善需求3年内肯定大涨，买改善增长力超过刚需。
多说一点，所以打着性价比宣传的楼盘大概率是垃圾。
02
担心还贷压力太大，不肯用足贷款金额
这种行为基本等同于，国家说，来给你30万拿着用，不用还了！你说，哎呀，太重了，不拿不拿！
你以为我说国家白给30万是开玩笑吗？Xx！如果贷款80万30年，其中30万真的可以说是白给的，懂吗？这是精算过的，这是科学！
一个人（一张身份证）一辈子只有一次机会能将负债比提高到70%，懂吗？
职业炒房客的负债率是多少知道吗？22%！他们拼了命想提高到25%，如果能提高到29%做梦都会笑醒。
还有些嫌麻烦不用公积金的。如果你坚持认为不用也没事，求你取关，我不想跟你有任何交集！（说到这里我就情绪失控了！）
03
自以为很懂，买房只看地段的
我们写房产文章，非常喜欢用李嘉诚爷爷的一句经典名言，买房看什么？地段地段地段！
但这句话是伟大的商界传奇在几十年前的观点。在当时地段在房子价值中占比超过8成。但是如今，一切都变了。
当然地段依然是最重要的因素，但是房子价值的占比中，顶多占5成。
我们现在买房子要看4个要素，地段、产品、物业、居住人群。地段是价值的基本面，产品决定你居住的舒适性，物业和居住人群决定着你卖的时候能否卖上价格。
04
认为湛江房价可能会跌，先观望一下
上涨和下跌，经济调控和政治维稳，这个明白吗？不能写太明白。
“房东阶层”，这个懂吗？这里的房东是广义的，不是狭义的。
从湛江的土地供给，市场需求，以及城市发展动力，我没找到房价下行的理由。看到最多的理由是太贵了，但是这个贵和便宜是个相对的概念，我还经常听到，这么美的地方，那么便宜啊！这样的评论跟谁说理去？
那适合投资吗？适合！但是要长持。
多长？到2030年。
为什么？政府给的答案。
5年内呢？去看看更高等级的城市更好。
05
瞎买公寓和商铺
最近我才惊闻，湛江万达公寓需要全款购买，并不能高杠杆贷款撬动。那么问题来了，智商得有多低，才会买这样的房子。
商铺是个大话题，除了个别类型商铺，大部分是坑。“一铺养三代”早就成功转型为“三代养一铺了”。
06
以样板间评判房子品质
置业顾问喜欢带客户看样板间，有些购房者看到装修豪华的样板间一下就懵逼了，一脸没见过世面的样子。你有没有注意，大部分样板间是不装门的，家具尺寸是调过的，特别是床。
再说了，样板间的装修费用标准，是一般人不能承受的。所以样板间基本跟你买的房子没毛的关系。
但是！但是！
我在湛江见过特例！到目前为止，我差不多看过各地200多个楼盘的样板间，但是这家是最特别的！
它就是开发区的恒福美地花园。闲扯一句，这家开发商的名字取的不好，恒福，横幅，业主维权都是拉横幅，这不吉利！
恒福美地的置业顾问很飒爽，一看这个楼盘卖的就不错，置业顾问都很忙，她们说，我们在签合同没空，你们自己上去看看样板间吧，如果觉得不错再下来找我，我有空再给你说。
我们自己上去了，感觉很不错！莫名有种互相相信的踏实。但是说实话，产品有瑕疵，不少！
必掉坑！在湛江买房时的九大不明智行为
（房间里这柱子是？在业主家打的这个洞怎么处理？）
必掉坑！在湛江买房时的九大不明智行为
（这洞打的，丑的惨不忍睹！）
必掉坑！在湛江买房时的九大不明智行为
（户型图上的美妙生活阳台）
必掉坑！在湛江买房时的九大不明智行为
（这道门是通往哪里？）
不细说了。
07
无脑参加内购的
这类购房者大多是为了占点小便宜，但是风险很大呐！风险跟收益不成正比呐！要审慎！
非要买的话看开发商拿到“土地证”“规划许可证”“施工许可证”没！
08
乱买二手房的
单从产品角度说，房子是贬值的，每年1%，湛江这样的沿海潮湿损耗厉害的地方，贬值更快！再重申一遍，这只说房子产品本身！
拉回到大环境，因为货币也是贬值的，而且贬值速度远远高于房子，所以我们感受到的是房子不断升值！同理你可以想想你手里的现金！
在大城市真正的炒房者是只入手二手房的，因为二手房远远比一手的赚钱，原因就是时间周期和流入人口。
但是在湛江买二手房就非常凶险了，没有大批新鲜人口补入，谁来接手你的破旧二手房呢？这里面有复杂的住宅升级模型及贷款税费计算方法等等，一说起来比论文还枯燥难懂。咱们不用管，就知道湛江大部分二手房不好卖就行了。
瞎买的死路一条。和不要看不起置业顾问一个道理，我们不要看不起二手房中介，你尊重他们，他们一个好心的建议可能挽救你于水火！
09
盲目迷信大开发商
在购房领域，崇大媚外的风气在越小的地方越盛。大开发商优势是明显，但是不要把他们当神，他们血管里也不一定流着道德的血液。
不降标的才值得尊重。不狂赚品牌溢价的才值得购买!
END
