北京召开的最高级别的会议，算是给楼市下半场的发展定了个调，值得我们深思的还有会上提出的：“稳就业、稳金融、稳投资、稳外贸、稳外资和稳预期”。
其他不说，楼市“稳预期”效果明显，在多重手段的作用下，全国楼市一片萧条，流拍不断，购房者观望情绪越来越浓，三四线城市逐渐冰封。而湛江也在此列，局面可能比你看到的还要艰难。人们的预期很稳定，那就是再等等看。
靠着珠三角回乡的“外溢”和对下面县市的吸附，湛江实现了2017年5月至2018年初的一波上涨大潮，涨势之猛，涨幅之大都值得记入湛江房地产发展史册。
很多回过神的湛江市区土著，也开始四处看房，不过时间已经进入2018，房价已经进入稳定的高位，只能一边抱怨着房价高，一边揣着辛苦多年攒的碎银子四处打探哪里性价比高。
有些人咬牙已经买了盛和园，买了东山花园，买了碧桂园，有些人还在犹豫，犹豫到今天，2018年只剩下4个月的时候，他们好像看到了一线光明，万恶的地产商好像撑不住了，要腰斩，要崩盘了！
没错，有些地产商是快撑不住了，有些可能要降价了，但腰斩和崩盘那确实是想太多了。退一万步说，即使房价回到2016年有些人还是买不到房的，“买涨不买跌”是颠簸不破的房地产市场心理，“抢”才是促使大部分人狠下心来买房的唯一手段。
01
春江水暖鸭先知，市场冷热感触最深的当是房地产从业者。
最近几个月湛江市场很是寡淡，不仅是售楼处的清冷，call客情况也不是很乐观，观望情绪在市场上蔓延。
而不久之前，湛江又开始为从9月1号到10月31号的房地产专项整治。整治内容有：
“在取得预售许可证前销售商品房，发布广告宣传，收取诚意金、定金、预订款等；通过发布虚假房源信息或广告、捏造或者散布涨价信息，以及恶意炒作、哄抬房价；未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件变相实行价外加价；捂盘惜售或者变相囤积房源；商品房销售不予明码标价、已售房源标注虚假成交价格等等。”
房地产销售的小花招基本都在整治范围之内，原本在市场不好的时候常用的套路，被政府统统摁死。整治都是来真的，没有开发商会以身试法的。
看各项目进度，我们翘首以盼的地王恒大外滩，以及绿地海东项目，今年都不会开盘，“豪宅”雅居乐现在才盖到第三层，更不用说了。
雪上加霜已经让很多房企开始调整策略，嗅觉灵敏的人已经感受到了，今日的楼市感觉像极了2011年和2014年，不安的情绪好像在蔓延，人们好像都在等一个结果。
在“冰冷”的湛江楼市中，谁能打响降价的第一枪
那些没等来春雨的人，终于爆发了，冲进了降价楼盘的售楼部，把沙盘砸的一片狼藉，这种行为在杭州尤为明显，俨然形成了一种习惯，但凡降价就要砸售楼部，即使砸完之后房价再飞涨，下次仍按奈不住怒火，对未来好像从来没希望，往前看一步仿佛学不会。
在湛江，这种情况是不可能发生的。2014年湛江楼市陷入低迷，部分楼盘售价大跳水，荣盛广场7000+就卖了。
房价噗通噗通跳水，老购房者依旧情绪稳定。原因有二，当年湛江购房者多是自住，纯投资者甚少，对价格升降没有那么敏感，更多关注房子本身的条件；二是当年资讯影响没有那么深，纯良的湛江人民还没有见识过那么多套路，遇事多是一脸懵。
但是，今非昔比，估计也没有项目敢去浇油。当然，还没有开过盘的项目自由度就会高很多，比如远洋城、阳光城之类的，很难说会以一个低价开盘，一是迎合市场，同时也做个好口碑。
02
有很多不熟悉房产的朋友会说，湛江没有调控，买房子应该简单很多。这话是不对的，目前在我国大地上，绝大部分城市是已经调控的，湛江只是没限购，弱限贷而已。
市场上分为买房和卖方，调控不止是作用于买房，更重要的是作用于卖方。对开发商的限制手段是严厉而多样的，禁止过度宣传等只是表层治理，控制你的融资渠道才是重点手段。一般开发商的资金使用成本占总成本的10%—15%左右，调控之后，噌噌升高，是不是很痛苦？
你以为调控楼市的当地政府吗？住建局开个会宣布治理市场，就来一场大行动，并不是！韩非子说：“事在四方,要在中央”，事交给地方去做，决定权还是中央手里。楼市就是这样，上下之间存在着一种博弈关系。
所以，政策思想是一脉相传的，在一二线城市这样，三四线城市也是这样，“房子是用来住的，不是用来炒的”光挂在售楼部是不够的，应该挂在每个人的心里。时刻要提醒自己，看清楚当今的政策环境。
03
在“冰冷”的湛江楼市中，谁能打响降价的第一枪
有些项目，光资金使用成本，一天就是一辆宝马7系。300套房子蓄客两个月300个意向客户，大定不到100套，怎么办？
有朋友问，有啥好的招数没？市场心理学，是一门专业的学科，博大精深，我何德何能有啥办法呢！客户的心理预期已经处于观望状态，想买你的你不催也会来买，想观望的，你催了也没啥效果。
除非你有能充分打动他的理由。
比如，便宜！
纵观房产发展历史，特别是深圳、杭州这些经历过大的波动的城市，经过历次劫难，最后活下来的都是跑的快的。落袋为安保证资金安全最重要，活下去是第一任务。
在大的周期中，下行的时候最先降价的肯定是大开发商，上行的时候而最先升价的肯定是小开发商，不用怀疑，这是被验证多次的规律。
所以，在现阶段我给出的购房建议是：
1.规避风险，这也是最重要的
每次市场大波动总会有一大批小开发商消失，要么被吞并要没就破产。吞并还好，你买的房子还在，破产的话你的房子多半烂尾，半生积蓄算是打了水漂。
所以现阶段买房一定一定远离不靠谱的小开发商。前两天，就有朋友在群里说，好像海滨大道旁某小楼盘停工很久了，疑似烂尾。
2.刚需做好准备
我们一直说刚需随时可以上车，现在更准确地说是，刚需随时准备可以上车。市场规律就是这样，行情不好，降价处理，好的机会就会出现。
刚需同学们，要做好准备，一是关注市场行情，二是准备好钱和资格。合适的时候就不用再犹豫了。
3.前面买的是不是高位站岗了
并不会！在当今，只要你在积攒平方数，你就是赢家，周期放长，你就是大赢家。如果非要把平方数和钱数做换算，你永远都算不过来账。
4.哪些项目值得关注
具体项目名我就不说了，又没给广告费。大家盯住首进湛江的大型房企，看他们今年是不是有开盘计划。不开盘的说明还能顶得住，开盘的说明要让利湛江人民了。
为什么说要盯大开发商呢？因为他们多有考核要求，对周转周期有要求，同时，如今政府给的备案价不会太高，大房企迫于周转压力，薄利多销是常用办法，另外还能落个好口碑，政府和群众都交口称赞。融创善用此招。
小房企就那么多压箱底的货，让他不赚钱卖，那比割肉还疼，活着重要还是赚钱重要？一样重要。
5.房价变动的幅度
变动幅度就两个字，微调！如果你不关注楼市，估计你都感受不到。政府遏制房价上涨，更不准房价有大的降幅。
我们在这里讨论开发商降价，好像很开心，但是你也不要期望太高，微调而已，回到2017年5月之前那是不可能的。
结
买房子和买青菜是一样的，价格是有浮动的，这都是正常的市场现象，不要一惊一乍的，稍微遇冷就好像楼市要崩似的。
放眼全球，没有比中国更稳、更值得期待的楼市了！
存平方米是最有前途的理财方式，没有之一。
有人问，外国的房产值不值得投资，我认为除非你有一个亿或者你是贪官，否则还是把目光放在国内吧！
又有人问，湛江楼市前景到底如何？
我想，可能只有一个字能形容，稳！
