不管你承不承认，湛江楼市在逐步变冷，不用拿数据来说明，因为在湛江很多你看到的数据，并不准确，另外加上数据有滞后性，可能并无法反应真实的市场状况。
想了解市场必须走近市场，想了解楼市必须走进售楼部。在售楼部内，你细心看，会发现置业顾问的变化，购房者的变化，经常到一线的人很容易能感受到气氛的变化。楼市冷暖，专业人士踏进售楼部就能有初步判断。
我很长时间才回湛江一次，但是对湛江市场非常熟悉，因为我的眼线遍布各个楼盘，有非常靠谱的市场讯息。骄傲！
另外，我还建了一个群，能获取不少讯息。本来建群是打算分享一些我的学习笔记，共同成长和进步，但是建群的第三天我就发现和我想的不一样，因为群里陆续进来了很多有独立思考能力的人，有自己的观点和态度，共同学习是不可能的，不被他们带偏就已经算是有深度了。
有群友私信我说，群已经被空军霸占，很失望要退群了。我安慰他说，不要太较真，在湛江空军和多军没有明确的界限的，你不信，过了一个中秋可能就有人换了阵营，原因是他或许买了一套房或者卖了一套房，甚至是去了一次售楼部。
只要能说出自己的逻辑和论据，不管是看空湛江和看多湛江，都是值得珍惜的朋友，因为在湛江愿意独立思考，并与你交流的人太少了。况且，他们中很多人是见过大世面的。
扯得有点远了，回归正题。
最近收到很多粉丝提问，主要问题还是集中在最近楼市下行，能不能买，应该怎么买。我已问答的形式展开内容：
01
楼市渐冷时期的湛江购房指南
碧桂园海湾城北向户型一次性付款价格9700，南向户型一次性付款价格12000，值得入手吗？
这个问题有两个关键点，一次性付款和户型朝向。是否可以入手的核心在于价格的优势是否能填平一次性付款和户型朝北的劣势。
我们一直强调，买房贷款是福利，特别是首贷，也许是你这辈子从政府得到的最大支持。以5年为周期粗略计算，3成首付的购房收益是全款购房的3倍，5成首付的购房收益是全款购房的1.6倍。
当然前提是，房价上涨。
以5年为周期，我敢保证房价是上涨的。
再说户型朝向问题，若是自助，朝向很重要，1000内的价差建议选好的朝向。若是纯投资，朝向的重要性是低于价格的，超过700的价差就可以选择北向。
买新房的时候，不同楼层、户型等价差很大，但是卖二手房的时候，价差就会大大缩小，价格是以整个小区的品质为基准的。
海湾城是一个刚需盘，提问的粉丝也是买来自住的，所以我给出的建议是，不入手！因为南向户型的优惠并没有填平一次性付款的损失。
02
湛江房价会一直下跌吗，大概什么时候会触底？
9月25日，清远住建局发布了一个文件，发布新的措施加紧了调控，在这样的市场环境下还在加紧调控，肯定是一种表态，实际政策也没啥意思，主要取消了2017年的清建〔2017〕143号文中一个允许价格浮动的措施。
楼市渐冷时期的湛江购房指南
这里主要说的是清建〔2017〕143号中有意思的一个要求，见上图，价格下浮不得超过15%。
对于价格下浮要求直接写在文件里的不多，但是没有哪个政府不密切关注这个数据。从清远的这份文件我们可以看出，政府对于价格下跌的忍受程度在15%，事实证明，这个数据是精准的，超过15%就会有很多不稳定因素出现。
我们假设湛江的均价为12000,15%就是1800，所以可以把1800当做一个心理准绳，与楼盘的优惠幅度做比较，差不多的就可以下手了，想要更低也不容易，政府也不会允许。
假设更坏的情况，湛江的楼市崩溃了，湛江没人买房了，开发商哀嚎抛售，这种状况下，整体价格会到哪呢？白菜价？腰斩？答案是，整体顶多下浮30%，这是历史验证过的，不需要怀疑。
12000*30%=3600，这个数字是否能够将你打击崩溃？湛江楼市崩溃的底线就是回到2017年5月1号之前，这会不会让你生不如死？
03
楼市渐冷时期的湛江购房指南
这样的市场环境下，开发商们在忙什么？
本土一些小开发商在忙什么我不知道，大开发商都在忙着“跑路”。关注楼市的同学这几天肯定被万科老大郁亮“活下去为最终目标”的言论刷屏了，虽然万科有在周期节点唱衰市场的习惯，但是郁亮的这次表态是真真切切的真实想法，从他会上的讲话可以看出，句句扎心，压力山大。
历史证明，市场急剧变冷的时候，谁跑的快谁活的下去。营销厉害的房企，对市场非常敏感，各种数据分析从不停歇，发现不对立刻调整销售策略，各种以吸引人头为目的的策划活动开始上，各种包装为活动促销的降价开始审批执行，根据市场需求调整供货量，供货类型。严格控制，按需去量，严格考核筹客比，对去化率有严格要求。
说白了，就是市场不好，需要快速撤退，但是在撤的时候不能乱，分批按节奏来，紧张有序。举个例子，某房企要求一个项目开售的户型只能推出一栋楼，保证货量适中，杜绝相互挤压的现象出现。
这样训练有素的营销团队，在市场好转的时候，肯定是最敏感的，能迅速调头杀回来。
穷寇莫追的道理在楼市里是不适用的，市场下行，在合理的低位入手优质楼盘，拿到充足的优惠，才是楼市老手的正确选择。
投资楼市已经没有前景了，道理是正确的，但是前提是5年之内，目光拉长到10年，一二线楼市还是有机会的。
就三线城市湛江而言横盘的时间将会持续很久，购房者可以从容比较购买，有中意的房子十一可以看看优惠情况，合适的是可以入手的，不要想着一直下降，现在买是不是不划算的事了，等到划算的时候你中意的房子大概率是已经卖掉了。
便宜和喜欢之间你只能选择一个，又便宜又喜欢的多半是陷阱！这是宝贵的生活经验！
04
楼市渐冷时期的湛江购房指南
这个阶段在湛江买房，买哪里最安全？
这是一个很理性的问题，因为他问的是哪里“安全”，相对比而言很多人都是在问，在湛江买房，买哪里升值空间最大？湛江本来就不是很好的投资标的城市，况且在这样冰冷的市场中，哪有什么毛线的升值空间。
很多人对于投资这个词有误解，你有一套房，手里还有点钱刚够首付，这不叫投资，这叫保命，跟储蓄的性质是一样的，把钱存在房子上，不要想着赚多少了，不贬值就是胜利。
买哪里最安全？有一个亘古不变的规律，买最贵的最安全！一分价钱一分货在市场中是通透而坚挺的，你买最贵的基本上是最好的。
最好的房子永远是最稀缺的，最稀缺的在下行的行情中永远是最保值抗跌的，在上行的行情中永远是涨幅最大的。
在楼市大浪潮中飘荡的豪宅，永远最安全。
湛江是没有豪宅的，即使你有钱也买不到品质顶级的房子。面向平头百姓们的好房子，目前都集中在金沙湾和体育南路附近。以湛江的体量，未来五年能支撑起3个城市中心就很厉害了，而不管怎么变，金沙湾永远是中心。
多说两句调顺岛，很多人说，文化中心好像凉了，地王好像没声音了，调顺岛感觉没有前景了，我个人认为，都是小事，根本掩盖不住调顺岛的光芒，未来依然可期。你现在看到的，基础设施差，码头近灰尘大等等劣势都是可以改变的，而位置优势是永远不会改变的。位置有啥优势全湛江人民都知道，我就不赘述了。
05
现在利率上浮那么多，贷款买房感觉好亏，好纠结要不要下手？
利率是上浮很多，而且你现在贷款以后就是按照这个标准来还了，即使贷款利率下调了，你的还款利率也不会变。看着挺瘆人的。
我的看法是，利率问题应该是你买房整个流程中，最后考虑的问题，并不应该成为影响你买房判断的事情。
不系统叙述了，给大家列几点内核：①考虑问题要全面，在利率打折的时期，你要想一下是否能以这个价格，或者这个优惠拿到房子；②利率即使上浮，相比较市面上的贷款而言，也是很便宜很划算的；③这个问题是有破解方法的，利率下调时期交易是可以将利率拉下来的，只要确保交易安全和税费合理即可。
最后咱们来做个投票
如果今天早上醒来，你突然发现自己变成市长了，你手头有100亿的城市发展资金，只能用在一个区域，你会重点发展哪里？
